Закон о вывеске на жилом доме двоякий. Фасад принадлежит собственникам квартир, а предприниматель по закону обязан разместить на вывеске название, адрес и режим работы.
Письмо может прийти от управляющей компании, от ТСЖ или от совета дома: юридически это разные органы, но для арендатора спор один, кто и на каком основании требует договор на фасад или запрещает крепление.
Поэтому управляющая компания часто предлагает договор на пользование фасадом с ежемесячной оплатой. У предпринимателей из практики два пути: заключить договор и платить или отказаться от него. У каждого свои подводные камни, разбираем оба.
Суды по таким спорам в Санкт-Петербурге решают по-разному. Ниже разбираем несколько кейсов из практики наших заказчиков.
В этой статье:
- Почему закон о вывеске на жилом доме двоякий?
- Что проверить, прежде чем выбирать путь?
- Путь первый: когда проще заключить договор с УК?
- Путь второй: можно ли не заключать договор с УК?
- Как выбрать между договором и отказом?
- Как это выглядит у предпринимателей на практике?
- Как избежать спора с УК до аренды помещения?
- Частые вопросы про вывеску и управляющую компанию
Почему закон о вывеске на жилом доме двоякий?
Вывеска на жилом доме попадает сразу под два закона.
Права собственников квартир
Фасад многоквартирного дома входит в общее имущество собственников. Решение о том, кто и как им пользуется, принимает общее собрание: нужно не меньше двух третей голосов от всех собственников дома (Жилищный кодекс, статьи 44 и 46).
Обязанность предпринимателя
Закон о защите прав потребителей (статья 9) обязывает продавца и исполнителя сообщить покупателю название, адрес и режим работы и разместить эти сведения на вывеске.
Эти нормы противоречат друг другу, поэтому суды решают такие споры по-разному. Где-то запрет УК признают обоснованным, например из-за технического состояния фасада. Где-то встают на сторону предпринимателя.
Что проверить, прежде чем выбирать путь?
От трёх вещей зависит, какой путь для вас реален.
- Разрешение на вывеску. С ним у вас есть документ для любого разговора с УК, ТСЖ или советом дома
- Протокол собрания и тариф: есть ли решение двух третей собственников о платном размещении вывесок и кого собрание уполномочило подписывать договор
- Состояние фасада: если стена аварийная, крепиться нельзя, и здесь у дома может быть основание. Комитет при согласовании смотрит место и вид, а не несущую способность стены
- Остальное на фасаде: кондиционеры, роллеты, камеры, вытяжка, воздуховоды. Если к чему-то из этого есть замечания, УК может давить через это
Путь первый: когда проще заключить договор с УК?
Договор на пользование фасадом закрывает вопрос: вы платите УК каждый месяц, вывеска висит, претензий нет. Суммы разные: обычно несколько тысяч рублей в месяц, в центре города дороже.
Так чаще поступают предприниматели с одной точкой. Разбираться с УК им некогда и дорого, проще платить и спокойно работать.
Подводные камни
- Платёж ежемесячный, всё время, пока вывеска висит на доме
- У договора есть основание, только если есть решение собрания: не меньше двух третей голосов всех собственников. Попросите копию протокола и тариф
- Проверьте, кто подписывает договор: собрание должно уполномочить на это УК или другое лицо
Путь второй: можно ли не заключать договор с УК?
Можно, если вывеска согласована. Многие предприниматели так и делают: на требования УК отвечают документами и не спешат подписывать договор.
Показать разрешение
Вывеска согласована с городом и размещена по проекту. Это главный документ в разговоре с УК.
Сослаться на закон
По статье 9 Закона о защите прав потребителей вы обязаны разместить на вывеске название, адрес и режим работы.
Запросить основание
Попросите УК показать, на основании чего она требует плату: протокол собрания с двумя третями голосов, тариф и полномочия на договор.
Взять паузу
Часто УК пробует несколько раз, видит, что вы не настроены заключать договор, и отстаёт.
Подводные камни
Настойчивость УК
Одни УК отстают после пары писем, другие давят долго. Заранее это предсказать нельзя.
Давление через другое оборудование
Если с вывеской у УК ничего не выходит, она вспоминает про другое оборудование на фасаде: кондиционеры, роллеты, камеры, вытяжку.
Письма со ссылками на законы
Цель у таких писем одна: чтобы вы заключили договор. Пока договора нет, сделать УК может немного.
Сама УК вывеску обычно не снимает: демонтаж вывески без разрешения, это компетенция комитета города, не УК. УК может написать туда жалобу, но если вывеска согласована, комитету реагировать не на что. В крайнем случае, если согласованную вывеску пытаются снять без документов, вызывают полицию.
Этот путь работает только с разрешением. На вывеску без согласования жалоба УК может закончиться демонтажем и штрафом, подробнее в статье про штраф за вывеску.
Как выбрать между договором и отказом?
Смотрите на ситуацию целиком. Решают три вопроса.
Вывеска согласована?
Если да, вам доступны оба пути. Если разрешения нет, начните с согласования: спор с УК без него рискованный.
Всё ли в порядке с остальным на фасаде?
Если на фасаде, кроме вывески, есть кондиционер, роллеты, камеры или вытяжка, и к ним есть вопросы, УК может давить через них. Тогда второй путь становится сложнее.
Насколько настойчива УК?
Если давление мешает работать и отнимает время, проще платить. Если УК пишет письма и отстаёт, можно спокойно работать без договора.
Решение принимаете вы. Для обоих путей нужна согласованная наружная реклама: с ней спокойнее и платить по договору, и отказываться от него.
Присматриваете помещение в жилом доме?
Пришлите адрес и фото фасада. Посмотрим статус здания, что уже согласовано на доме, и скажем, какую вывеску реально согласовать на этом месте.
Консультация бесплатная, до оплаты и без выезда.
Как это выглядит у предпринимателей на практике?
Несколько кейсов из практики наших заказчиков, без имён и адресов.
Заплатил и работает спокойно
У предпринимателя одна точка. Разбираться с УК ему некогда и дорого, поэтому он заключил договор на пользование фасадом и платит каждый месяц. Вопросов к вывеске у УК больше нет.
Отказался, и УК отстала
Вывеска согласована. На требование заключить договор предприниматель ответил разрешением и ссылкой на Закон о защите прав потребителей и попросил показать протокол собрания и тариф. УК написала ещё несколько раз и перестала.
Отказался, и УК нашла другие поводы
По вывеске претензий не получилось, и УК переключилась на кондиционер и роллеты. Здесь ситуацию пришлось оценивать целиком: привести в порядок всё оборудование на фасаде или договориться об оплате.
Жилой дом с ценной отделкой: ТСЖ запретило крепиться к фасаду
На доме с ценной отделкой ТСЖ запретило крепить вывеску к стене. Для комитета вывеска осталась настенной: то же место и тот же размер. Крепление подобрали под запрет ТСЖ: вывеску закрепили на Г-образной раме. В комитет направили письмо об ограничении дома.
Комитет может учесть ограничение ТСЖ, а может отказать и попросить перенести вывеску туда, куда ТСЖ не пускает. Такой адрес лучше проверить до аренды: бесплатно смотрим статус здания и что уже согласовано на доме.
Как избежать спора с УК до аренды помещения?
Большую часть вопросов с наружной рекламой на доме лучше закрыть до подписания договора аренды.
- Проверьте адрес до договора аренды: статус здания, охранная зона, что уже висит на фасаде
- Посмотрите, какие вывески на доме уже согласованы. На многих адресах мы уже подавали проекты и знаем порядок размещения
- Познакомьтесь с УК и спросите, есть ли решение собрания о платном размещении вывесок
- Запросите у собственника помещения порядок или концепцию размещения вывесок на фасаде
Статус здания можно проверить самому по инструкции как проверить адрес в РГИС. Как проходит согласование по шагам, разбираем в статье этапы и сроки согласования. Если вывеску уже сняли, порядок действий в статье что делать, если сняли вывеску.
Частые вопросы про вывеску и управляющую компанию
- Может ли УК сама снять вывеску?
- Чаще всего УК вывеску сама не снимает. Демонтаж вывески без разрешения: это компетенция комитета города, не УК. УК может написать туда жалобу, и если вывеска без разрешения, комитет отреагирует. На согласованную вывеску реагировать не на что.
В крайнем случае, если согласованную вывеску пытаются снять без документов, вызывают полицию. - Нужно ли согласие жильцов, чтобы получить разрешение на вывеску?
- Для разрешения согласие жильцов сейчас не требуют. Дома строят по 1 000 квартир, и собрать подписи двух третей собственников физически нереально.
Согласие жильцов нужно в другом месте: договор на пользование фасадом опирается на решение общего собрания, за которое проголосовали не меньше двух третей всех собственников дома. - Обязан ли предприниматель размещать вывеску?
- Да. По статье 9 Закона о защите прав потребителей продавец и исполнитель обязаны сообщить покупателю название, адрес и режим работы и разместить эти сведения на вывеске.
Закон требует именно эту информацию. Размер, место и вид самой вывески согласуют с городом отдельно, поэтому на фасаде вывеску размещают по разрешению. - Что ответить УК, если она требует заключить договор на фасад?
- Покажите разрешение на вывеску и сошлитесь на статью 9 Закона о защите прав потребителей. Попросите УК показать основание: протокол общего собрания, где за платное размещение проголосовали две трети собственников, и утверждённый тариф.
Часто УК пробует несколько раз и отстаёт. Помогает это не везде: многое зависит от настойчивости конкретной УК. - Пришло письмо от ТСЖ, а не от управляющей компании: что делать?
- Для арендатора логика та же, что при письме от управляющей компании: фасад это общее имущество дома, а платный договор на размещение вывески опирается на решение общего собрания собственников, не меньше двух третей голосов.
ТСЖ и управляющая компания это разные формы управления домом, но вопрос о договоре на фасад и запретах на крепление решается по тем же правилам. Покажите разрешение на вывеску и попросите протокол собрания и тариф. - Поможете, если УК против вывески?
- Мы согласуем вывеску, изготавливаем и устанавливаем её. Согласованная вывеска нужна для обоих путей: и чтобы спокойно платить по договору, и чтобы отказаться от него. До аренды бесплатно смотрим адрес: статус здания и что уже согласовано на доме.
Согласование под ключ стоит 12 500 ₽ с заказом вывески у нас или 15 000 ₽ отдельно. Подробнее на странице согласование вывесок.
